Как построить дом для всей семьи и не ошибиться? Советы профессионалов
Построить дом гораздо сложнее, чем купить квартиру. В многоэтажке многое продумали за вас еще на этапе проектирования и возведения. В случае же с частным домом все нужно начинать с нуля
Александр
Лаговский
Лаговский
Директор ООО «Алексстрой»
— Частное домостроение у нас во многом превратилось в копирование чужих ошибок. Самый простой способ, по которому идут будущие новоселы, — сделать так, как у соседей, друзей, знакомых. Да и первичная информация берется отнюдь не от профессионала. Но кто даст гарантию, что этот способ наилучший? А потом, спустя 10−15 лет, начинаются вопросы в эксплуатации.
Именно поэтому мы выступаем за системный подход. Он подразумевает под собой взаимодействие различных элементов здания: фундамента, стен, крыши, дверей, термоизоляции и механических систем.
Именно поэтому мы выступаем за системный подход. Он подразумевает под собой взаимодействие различных элементов здания: фундамента, стен, крыши, дверей, термоизоляции и механических систем.
Современный дом должен соответствовать четырем базовым характеристикам
Надежность
Вся конструкция — фундамент, стены, крыша — должны выдерживать снеговую и ветровую нагрузку региона. Например: 160 кг/м2 — снеговая нагрузка, 23 кг/м2 — ветровая (эквивалентно ветру со скоростью 23 м/с).
Энергоэффективность
Зимой в доме должно быть тепло, летом — прохладно. Для этого нужно соответствующим образом наладить систему отопления, вентиляции и при необходимости кондиционирования. Такое состояние должно поддерживаться круглосуточно.
Минимизация затрат
В существенной степени она вытекает из энергоэффективности в части расходов на отопление, газоснабжение и электричество. А в части каких-либо ремонтных работ напрямую зависит от долговечности.
Долговечность
Мы строим дом не на год-два, а на десятилетия. Промежуточные сроки между капитальными ремонтами также должны быть существенными: этот показатель напрямую зависит от качества материалов и работ.
ШАГ 1
Получить разрешение на проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы
Его выдают одним документом в местном органе власти. В разрешительной документации обязательно указываются ограничения, которые относятся к данному типу земельного участка:
— определение линии фасада здания;
- внешний вид здания;
- расстояние от фасада до забора;
- габариты дома;
- отступы от соседних земельных участков, водоемов, инженерных сетей.
Все это учитывается при составлении генерального плана участка.
— определение линии фасада здания;
- внешний вид здания;
- расстояние от фасада до забора;
- габариты дома;
- отступы от соседних земельных участков, водоемов, инженерных сетей.
Все это учитывается при составлении генерального плана участка.
ШАГ 2
Пройти этап проектирования
— архитектурное решение;
— внутренние и внешние сети;
— этажность.
— Проектную документацию заказывайте у специализированной организации. При составлении проекта обязательно учитываются все необходимые правила и нормы. Чем более детальным будет проект, тем быстрее он пройдет через строительную экспертизу и процедуру согласования.
Любой проект должен отвечать на вопрос: чему равен нормативный срок эксплуатации будущего здания и сооружения? Это минимальный срок, после которого дом будет нуждаться в капитальном ремонте. В случае с коттеджем он будет включать в себя вскрытие конструкций, изучение их состояния и при необходимости замену.
— внутренние и внешние сети;
— этажность.
— Проектную документацию заказывайте у специализированной организации. При составлении проекта обязательно учитываются все необходимые правила и нормы. Чем более детальным будет проект, тем быстрее он пройдет через строительную экспертизу и процедуру согласования.
Любой проект должен отвечать на вопрос: чему равен нормативный срок эксплуатации будущего здания и сооружения? Это минимальный срок, после которого дом будет нуждаться в капитальном ремонте. В случае с коттеджем он будет включать в себя вскрытие конструкций, изучение их состояния и при необходимости замену.
ШАГ 3
Обратиться в технадзор
Технадзор стоит на стороне заказчика и проверяет, как генподрядчик выполнил те или иные работы. Он контролирует соответствие данного типа работ проектной документации и действующим нормативно-правовым документам на территории Беларуси.
К примеру, прежде чем начать заливать фундамент, нужно подготовить площадку, сделать уплотнение грунта. Иногда прописывается даже коэффициент уплотнения, который проверяется плотномером. Это происходит в присутствии специалиста технадзора. Затем выполняется армирование, которое тоже принимает специалист технадзора. И только после этого заливается бетон. Затем в специальном акте представитель этой службы подтверждает, что была использована арматура, соответствующая проекту, и определенная марка бетона. И так — шаг за шагом вплоть до самой сдачи дома.
К примеру, прежде чем начать заливать фундамент, нужно подготовить площадку, сделать уплотнение грунта. Иногда прописывается даже коэффициент уплотнения, который проверяется плотномером. Это происходит в присутствии специалиста технадзора. Затем выполняется армирование, которое тоже принимает специалист технадзора. И только после этого заливается бетон. Затем в специальном акте представитель этой службы подтверждает, что была использована арматура, соответствующая проекту, и определенная марка бетона. И так — шаг за шагом вплоть до самой сдачи дома.
ШАГ 4
Строительство
1. Выбираем фундамент:
— ленточный;
- столбчатый;
- плитный;
- свайный.
Сказать, какой из них наиболее подходит, можно только после изучения перепадов высот на конкретном участке и его геологией. Кроме того, нужно учитывать, что фундамент будет нести на себе вес всего дома, а также ветровую и снеговую нагрузку. Порой в ход вступают и иные особенности. Например, свайный фундамент не всегда можно выбрать из-за близкорасположенных соседних домов.
2. Выбираем конструкции:
— стены из бруса или деревянного каркаса — 30 лет эксплуатации при условии антисептической обработки;
— стены из газосиликата — 30 лет эксплуатации;
— стены из кирпича или стального каркаса — 50 лет эксплуатации, причем они не требуют дополнительной обработки;
— среди перекрытий и стропил самыми долговечными считаются железобетонные — 65 лет эксплуатации.
— ленточный;
- столбчатый;
- плитный;
- свайный.
Сказать, какой из них наиболее подходит, можно только после изучения перепадов высот на конкретном участке и его геологией. Кроме того, нужно учитывать, что фундамент будет нести на себе вес всего дома, а также ветровую и снеговую нагрузку. Порой в ход вступают и иные особенности. Например, свайный фундамент не всегда можно выбрать из-за близкорасположенных соседних домов.
2. Выбираем конструкции:
— стены из бруса или деревянного каркаса — 30 лет эксплуатации при условии антисептической обработки;
— стены из газосиликата — 30 лет эксплуатации;
— стены из кирпича или стального каркаса — 50 лет эксплуатации, причем они не требуют дополнительной обработки;
— среди перекрытий и стропил самыми долговечными считаются железобетонные — 65 лет эксплуатации.
3. Теплоизоляционные характеристики.
Сегодня в нашей стране установлены следующие требования по теплоизоляции: стены должны иметь коэффициент 3.2, кровля — 6.0. Это примерно соответствует 20−25 сантиметрам каменной ваты.
4. Герметичность.
Если взять объем теплопотерь за 100%, то при боковом ветре со скоростью 5 м\сек на долю герметичности приходится 80%. Оставшиеся 20% — на ограждающие конструкции. К примеру, отверстие площадью всего в 1 см2 способно «прогнать» через себя при скорости ветра в 10 м\сек 3,6 кубометра холодного воздуха в час. Вместе с тем дом должен быть оборудован приточно-вытяжной системой, и в идеале — с рекуператором воздуха.
— Наша организация пользуется оборудованием, разработанным американской компанией Blower Door. В помещении закрывают все окна и двери, каналы, трубы. Во входной двери мы ставим специальный вентилятор, который откачивает воздух до тех пор, пока не будет создана полная имитация ветровой нагрузки из-за разницы в давлении. Таким образом, в помещение начинает проникать воздух с внешних сторон здания через щели и плохо изолируемые места.
5. Выбираем утеплитель.
— Каменная вата. В основном заказчик хочет видеть в качестве утеплителя именно ее. Но если где-то будет нарушена технология, в каменной вате сложатся две критические ситуации. Во-первых, точка росы будет находиться внутри этого материала, во-вторых, в нем начнется движение воздуха. Это создает благоприятные условия для выпадения конденсата и образования плесени.
— Пенополиуретан. У этого теплоизолятора самый низкий коэффициент теплопроводности. Пенополиуретан можно напылить по всей внутренней площади здания. Он не требует дополнительной дорогостоящей гидро-, пароизоляции и ветрозащиты, а также расходов на крепежные элементы. Пенополиуретан не оставит стыков. Срок службы его превышает 50 лет.
Сегодня в нашей стране установлены следующие требования по теплоизоляции: стены должны иметь коэффициент 3.2, кровля — 6.0. Это примерно соответствует 20−25 сантиметрам каменной ваты.
4. Герметичность.
Если взять объем теплопотерь за 100%, то при боковом ветре со скоростью 5 м\сек на долю герметичности приходится 80%. Оставшиеся 20% — на ограждающие конструкции. К примеру, отверстие площадью всего в 1 см2 способно «прогнать» через себя при скорости ветра в 10 м\сек 3,6 кубометра холодного воздуха в час. Вместе с тем дом должен быть оборудован приточно-вытяжной системой, и в идеале — с рекуператором воздуха.
— Наша организация пользуется оборудованием, разработанным американской компанией Blower Door. В помещении закрывают все окна и двери, каналы, трубы. Во входной двери мы ставим специальный вентилятор, который откачивает воздух до тех пор, пока не будет создана полная имитация ветровой нагрузки из-за разницы в давлении. Таким образом, в помещение начинает проникать воздух с внешних сторон здания через щели и плохо изолируемые места.
5. Выбираем утеплитель.
— Каменная вата. В основном заказчик хочет видеть в качестве утеплителя именно ее. Но если где-то будет нарушена технология, в каменной вате сложатся две критические ситуации. Во-первых, точка росы будет находиться внутри этого материала, во-вторых, в нем начнется движение воздуха. Это создает благоприятные условия для выпадения конденсата и образования плесени.
— Пенополиуретан. У этого теплоизолятора самый низкий коэффициент теплопроводности. Пенополиуретан можно напылить по всей внутренней площади здания. Он не требует дополнительной дорогостоящей гидро-, пароизоляции и ветрозащиты, а также расходов на крепежные элементы. Пенополиуретан не оставит стыков. Срок службы его превышает 50 лет.
ШАГ 5
Делаем дизайнерский ремонт
Именно с этого этапа вы начнете ремонт, если решите покупать квартиру. В отличие от частного дома, практически все нюансы здесь продумали за вас. Еще на этапе проектирования и возведения. Сейчас же вам просто нужно решить: делаете самостоятельно или заключаете договор с профессионалами.
Подготовка
Предварительная встреча
Задача строительной компании на этом этапе — предложить заказчику лучшее решение, исходя из его пожеланий.
Заключение договора
Эта стадия представляет собой документальное закрепление ответственности, прав и обязанностей обеих сторон. Именно на данном этапе оговариваются все дальнейшие действия, порядок и срок выполнения работ. Кроме того, одновременно с договором заполняется техническое задание. Оно призвано решить все вопросы по интерьеру.
Обмер и планировка
На будущий интерьер может влиять большое количество мелких деталей: расположение радиаторов отопления, канализационных стояков, толщина откосов. Для качественного выполнения работ необходим каждый сантиметр. Планировка же составляется, исходя из технического задания, норм проектирования, удобства, комфорта и естественного освещения. Как правило, создается несколько вариантов. Выбранный будет использоваться при изготовлении дизайн-проекта.
Определение бюджета
Здесь есть два варианта:
— заказчик готов потратить на ремонт не больше определенной суммы. Задача строительной компании в этом случае — предложить максимально удобное решение, исходя из располагаемых денег;
— заказчик далек от строительной сферы. Здесь лучше довериться специалистам, которые после обмера и планировки подготовят предварительный расчет стоимости ремонта. В нем будет отражен весь перечень строительных работ, количество чистовых и черновых материалов и предметы интерьера.
— заказчик готов потратить на ремонт не больше определенной суммы. Задача строительной компании в этом случае — предложить максимально удобное решение, исходя из располагаемых денег;
— заказчик далек от строительной сферы. Здесь лучше довериться специалистам, которые после обмера и планировки подготовят предварительный расчет стоимости ремонта. В нем будет отражен весь перечень строительных работ, количество чистовых и черновых материалов и предметы интерьера.
Создание дизайн-проекта и подготовка чертежей
Здесь очень важно максимально точно описать то, каким вы видите ваш будущий интерьер. После этого вам представят коллаж, на котором будет отражено:
— из какого материала будут изготовлены пол, стены и потолок;
— общее цветовое решение;
— сочетание разных предметов;
— освещение;
— реальные материалы отделки;
— матовые и глянцевые поверхности.
Вы увидите, каким ваше жилье видит дизайнер и при необходимости обсудите с ним все моменты. Хороший дизайн-проект невозможно полностью создать из готовых предметов. Если что-то делать под заказ, то на изготовление, сборку и поставку нужного изделия понадобится дополнительное время.
— из какого материала будут изготовлены пол, стены и потолок;
— общее цветовое решение;
— сочетание разных предметов;
— освещение;
— реальные материалы отделки;
— матовые и глянцевые поверхности.
Вы увидите, каким ваше жилье видит дизайнер и при необходимости обсудите с ним все моменты. Хороший дизайн-проект невозможно полностью создать из готовых предметов. Если что-то делать под заказ, то на изготовление, сборку и поставку нужного изделия понадобится дополнительное время.
Детальный расчет
Исходя из проекта, готовится окончательный расчет стоимости строительных работ и составляется график их выполнения, закупки и поставки всех черновых и чистовых материалов. Это одновременно и инструкция для заказчика: когда и за что нужно рассчитываться. На базе всех подготовленных документов будет составлено дополнение к договору, где будет оговорен день сдачи объекта.
Чтобы максимально оперативно решать все вопросы, создайте группу в любом из мессенджеров. Добавьте туда арт-директора, ведущего дизайнера, управляющего по стройке, прораба, при необходимости технадзор, подрядчиков.
Алексей Король
Арт-директор «Команды-М»
Черновые работы
Закупка материалов
Чтобы приобрести черновые материалы — клей, смеси, трубы и провода — необходимо внести аванс. Оптимально, если отчетность ведется не только в бумажном, но и электронном виде: так вы получите к ней доступ из любой точки земного шара.
Демонтаж старой отделки
В большей степени это касается жилья, приобретенного на вторичном рынке. Но и в новостройке не вся отделка может совпадать с дизайн-проектом, под которым вы поставили подпись.
Возведение перегородок
Здесь очень важно заранее выбрать материал в зависимости от функции. К примеру, в некоторые перегородки мебель вмонтировать довольно сложно. В санитарных узлах иногда проще возвести конструкции из более дешевых материалов с последующей гидроизоляцией.
Штукатурка
С ее помощью формируется геометрия помещения. Очень важно выдержать сроки высыхания штукатурки: ей занимаются, как правило, с остальными «мокрыми» работами. Также этот этап очень важен для обустройства кухонь и встраиваемых шкафов, поскольку только здесь можно добиться наиболее подходящих углов.
Сантехника и электрика
В большей степени это касается частных домов и квартир на вторичном рынке, находящихся в старой застройке. На этом этапе прокладывается вся разводка водоснабжения и канализации по дизайн-проекту. При необходимости можно заменить счетчик, установить фильтр, датчик протечки. Также специалисты установят щиты силового и слаботочного электроснабжения, разведут его трассы и смонтируют все электровыводы согласно дизайн-проекту.
После завершения работ важно пригласить представителей компании, в которой вы будете заказывать корпусную мебель и двери. Это нужно для того, чтобы снять все необходимые размеры, дабы не затягивать время ремонта.
Михаил Жигун
Основатель «Команды-М»
Черновая отделка не включает в себя монтаж сантехнических приборов и межкомнатных дверей
Чистовые работы
Облицовка
Укладка плитки на стены и полы производится согласно разверткам, обозначенным в дизайн-проекте. Здесь о плитке нужно знать все: формат в интерьере, толщину, структуру и даже то, нужно ли ее делать под заказ.
Отделка
Здесь и начинается волшебство воплощения дизайн-проекта в жизнь: покраска стен и потолков, поклейка обоев, установка выключателей и светильников (чистовой электрики), сантехнического оборудования, напольного покрытия. По завершении этого этапа акт приемки стоит подписывать после приглашения на объект дизайнера, чтобы он подтвердил, что все сделано по проекту.
Финальная стадия
Меблировка
Фактически здесь завершаются наработки, сделанные на стадии согласования дизайн-проекта и черновой отделки. Осталось только дождаться поставки корпусной мебели.
Декорирование
Здесь интерьер «обретает душу». Элементы декора — произведения искусства, шторы, посуда и т. д. — подчеркивают стиль заказчика и делают ваше жилье неповторимым.
Памятка для тех, кто планирует ремонт жилья
Проведите тендер
Рынок услуг по ремонту жилья сейчас насыщен. И в ход порой пускается завлекание низкой ценой. Но когда вы обратились в строительную компанию, то оплачиваете не только труд работников, но и стоимость материалов. И в первую очередь при демпинге будут экономить именно на них. А с проблемами через некоторое время рискуете столкнуться вы. Кроме того, высокопрофессиональный строитель, как правило, узкопрофильный. Поэтому перед заключением договора нужно сравнивать не только цены, но и рекомендации организации.
1
Всегда оформляйте договор
Во время ремонта между заказчиком и подрядчиком со строителями могут возникнуть разногласия. Касаться они могут качества материалов или выполненных работ. И только при наличии письменно подтвержденных договорных обязательств можно будет отстоять свои права. В договоре должны быть прописаны все возможные «острые углы»: условия взаимодействия, сроки, калькуляция ремонта. Договор должен иметь и приложения. В их число входят точная смена, графики выполнения работ и поставки материалов, акты сдачи-приемки и дизайн-проект.
2
Доверьте контроль дизайнеру
Довольно распространенная ошибка: заказчик с готовым дизайн-проектом идет к строителям для его воплощения в жизни и полагает, что контроль со стороны дизайнера больше не нужен. Однако это не так. Во-первых, не каждый строитель может самостоятельно правильно прочесть чертеж. Во-вторых, в процессе любых работ неизбежно возникают вопросы по проекту. Сам заказчик на них ответить не сможет. Поэтому лучшим решением было бы заказывать дизайн-проект в организации, которая и станет обустраивать ваше жилье.
3
Приезжайте на объект раз-два в неделю
Ремонт жилья — процесс творческий. Вряд ли кому-то из нас нравится «висение над душой»: тут же падает производительность и работоспособность. Строители не исключение. Кроме того, перед заранее оговоренными встречами строители наводят порядок на объекте и вывозят мусор. Застать при ежедневных визитах прораба также очень сложно. Поэтому оптимально бывать на объекте не чаще двух раз в неделю.
4
Не нужно вмешиваться в технологический процесс
Если вы выбрали какую-то компанию для работ, нужно прислушиваться к мнению прораба. Профессионалы знают особенности технологического процесса лучше. Из-за этого навязывание своего мнения рискует окончиться испорченным ремонтом и несоответствием дизайн-проекту. Но если вы хотите максимально полно перестраховаться, обратитесь в службу технического надзора.
5
Все коррективы — только с дизайнером
Если по какому-либо вопросу ваше мнение расходится с мнением дизайнера, то крайне желательно прийти к консенсусу до начала строительных работ. В крайних случаях некоторые правки можно внести уже на этапе ремонта, но делать это категорически не рекомендуется без консультации с автором проекта. Любое несогласованное изменение может разрушить концепцию в целом.
6
Составьте графики
Реалии рынка таковы, что некоторые штучные товарные позиции — плитку, двери, сантехнику — нужно заказывать за 60−90 дней. Поэтому попросите прораба составить график выполнения работ и поставки материалов на объект. Так вы максимально снизите возможность простоя. Кроме того, если вы не сможете присутствовать в 100% случаев доставок, назначьте доверенное лицо и передайте ему официальную доверенность.
7
Забудьте о «пятилетке в три года»
Технологические процессы требуют определенных затрат времени. Поэтому не нужно опережать сроки, прописанные в графике выполнения работ. Иначе вы неминуемо жертвуете их качеством. Если же подвох кроется в том, что жить больше негде, то лучше на 2−3 месяца, пока будут продолжаться работы, арендовать квартиру. Это будет лучше, чем потом заниматься «ремонтом ремонта».
8
Финансовая дисциплина
Все работы на объекте являются поэтапными. Соответственно, вносить предоплату и оплачивать работы также нужно по очереди. Каждый факт оплаты должен подтверждаться либо распиской, либо кассовым чеком. Чеки должны предоставлять и строители для отчета по закупкам материалов. Каждый этап должен заканчиваться актом приемки, который подписывают обе стороны. Общая сумма за ремонт разбивается на несколько этапов в зависимости от его сложности и объема. И помните о взаимности: если строители выполняют сроки точно по договору, то, в свою очередь, и вы не затягивайте с оплатой.
9
15−17 октября в FALCON CLUB ARENA впервые в Беларуси пройдет выставка «Новый взгляд на жилье». Она соберет на одной площадке самые передовые и современные компании, топовых дизайнеров и архитекторов Беларуси. В центре выставки будет находиться «изюминка» всего мероприятия, которая и станет олицетворением названия, — «Новый взгляд на жилье»
Выставка «Новый взгляд на жилье»
Событие для всей семьи. Фуршет, идеальные гастрономические пары из блюда и напитка, подарки и яркие фотозоны ждут взрослых. Тематические игры и аниматоры — детей.
Партнер выставки «Новый взгляд на жилье» — строительный портал Dom.by